“三道红线”+“两集中”政策+“贷款集中度管理”等调控政策接连实施以来，房地产行业融资限制不断加强，降杠杆成效逐步显现。据银保监会数据显示，当前房地产融资已经呈现“五个持续下降”。那么，房地产企业融资到底难在哪里？又该如何科学应对？
房企融资规模大幅下降
银保监会主席郭树清曾指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。为此，相关方面陆续出台监管政策，进一步防控风险，力保房地产市场平稳健康发展。
银保监会数据显示，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
图/江北嘴财经智库
据不完全统计，2021年8月100家典型房企的融资总量为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%。自2020年11月份以来，房企的单月融资连续10个月均呈现同比下降。数据显示，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，同比下降21%，减少1817亿元。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1-8月发债规模占比2020年全年约58%。
今年以来，房地产调控政策持续高压，整体债市下行，境内、境外融资规模同比分别下降11%与37%。8月，境内外债券融资发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
可融资渠道进一步收紧
房地产行业由于项目开发建设周期长、投资资金大，企业经营成本较高，因此房地产企业的融资能力对其稳健发展至关重要。
据悉，房地产企业一般通过自有资金、银行贷款、股权融资、债券融资、房地产企业信托5种渠道补充资金。然而受政策影响，房地产融资愈发艰难。
图/江北嘴财经智库
银行贷款方面，房地产贷款集中度新规分五档对银行规定了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限；债券融资方面，需定期支付利息，这会增加“三道红线”中剔除预收款后的资产负债率、净负债率两个指标的数值，不利于企业控制“红线”。
总的来看，房地产企业传统化的融资方式受限，即使能够融资，但较高的融资成本将严重影响企业的经营状况，高信贷利率和企业收入水平的持续下降形成的矛盾，将直接影响房地产企业的偿债和抵押能力。
绿色债券、城市更新或成新赛道
今年4月，人民银行、发改委和证监会联合印发了《绿色债券支持项目目录（2021）》，将“超低能耗建筑建设”“绿色建筑”“建筑可再生能源应用”等建筑节能与绿色建筑收入其中。同时，随着房地产企业融资环境持续收紧，同时部分房企降杠杆意愿增强，整体融资量下降明显，愈发狭窄的融资渠道让绿色债券成为房地产企业的融资“新宠”。
据了解，海外绿色债券在融资成本、资金使用等方面具有明显优势，今年以来，房地产企业绿色债券发行显著提升，近期已有龙光集团、远洋集团、弘阳地产等十余家房地产企业公布了绿色债券相关发行计划。数据显示，截至2021年6月末，房地产企业海外绿色债券融资总额达322亿元，占同期海外债发行总额的17.5%，是2020年全年海外绿债发行总额的2倍。
西部金融研究院/江北嘴财经智库认为，除拓展融资渠道，发行绿色债券外，房地产企业要充分认识到新常态下房地产行业政策调控的长期性，把握好行业发展趋势，基于自身优势发掘结构性布局机会，参与到城市更新、住房租赁市场、物业管理等不同赛道存量市场中来。
“十四五”规划明确提出，实施城市更新行动，城市更新从今年起全面推开，多地发布了城市更新方面的专项政策。6月2日，上海发布了“十四五”旧区改造总体目标，宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确首都城市更新行动的类型，同时对备受关注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括规划政策、土地政策和资金政策。7月8日，《重庆市城市更新管理办法》印发施行，将进一步推动重庆城市更新工作制度化、规范化发展。
在城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的现阶段，房地产企业如何盘活存量、降低风险、增加多元化获取土地的渠道同样成为破局的关键。
业内人士建议，资金实力较强、综合开发能力突出的房地产企业可以与政府合作加强旧改领域发展，也可以关注一些早期遗留的“毛地”，通过股权收购或者协议出让的方式参与。而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房地产企业，则可以考虑从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会。